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1、问：大师兄，不好意思我今天一天的课，一直没有空隙，我给您说一下我的情况，我单身，年入五六十。有一套布吉康桥花园一期大三房，福田口岸港城华庭一套小三房，布吉这当时买下来是为了做机构培训，福田那里住，因为没有深圳房票了，所以买了凤岗大运城邦的六期南北通透户型三房投资，因为想着这里成熟配套有深圳16号线地铁经过门口，离大运中心龙岗中心就二公里，主要没有想出怎么买深圳的房所以冲动买了凤岗，现在也有些后悔。因为我想着没有房票所以才买了凤岗大运那里。是不是我应该把深圳两个房都卖了，但布吉房子是步梯，共七楼，我是一楼，我做了培训十年了。我担心老破大，以后会不会不好卖呀，我如果腾出名额需要卖两个房。

回复：买房没技巧，全靠买的早，说的就是你这种。房地产已经进入下半场，绝大多数房产注定没有投资价值，只剩居住价值。投资市场二八分化，甚至是10%，90%分化。

大运城邦在凤岗，因为离深圳一步之遥，又有16号线（黄阁坑站）加持，被投资者炒高，一度超过3五5单价，现在敢去接盘临深的都是狠人。

(资料图片)

布吉的康桥花园一期2002年楼盘，楼龄很老了，在石芽岭片区，3号线丹竹头附近，轨道交通很方便，但是楼龄老，比不过片区的次新盘健康花城和尚峰，新盘特发香悦四季，只有实在预算不够的才会选择康桥花园一期这种老破大。

港城华庭在皇岗口岸和福田口岸中间，是典型的港式住宅，没有阳台，可以说专为香港人设计，现在年轻人很少喜欢这种没阳台的房子，未来的接盘群体还得靠香港人，或者香港工作上学，住深圳的需要频繁两地跑的群体。

如果从资产优化角度，再加上你只有一个名额的问题，三套一起优化掉，最后折腾一次，杠杆别加太多，选个靠公园靠医院的地段好一些自住兼顾投资的盘，比如莲花，景田片区！

2、问：你好，有一套福田绿景虹湾花园800万房，无贷款，自住。一套平湖茗萃园350万房，无贷款。目前现金有400万。无工作收入，两个小孩在上学，请问怎么操作，保值增值。谢谢！！我妈是深户，名下没有房！我名下还有一个名额。建议具体怎么操作。

回复：无任何杠杆的土豪，1500万净资产，虹湾花园可以不动，在普遍楼龄20年的福田，2015年交房的红湾花园算很稀缺了，并且楼下商场和地铁，又是花园社区，海带深中梅香学校初中部学位，年轻一代有学位需求的小夫妻很喜欢。不过楼盘紧邻北环大道，噪音很大，周边比较破旧，环境差一点！今年深中梅香学校会出成绩，如果成绩亮眼会有一波拉升。

平湖茗萃园这种三无产品（附近无地铁，附近无大型商场，附近无优质学校）你是在怎么买的，像平湖这种三无产品大部分购房群体还是本地购买力，本地开工厂的小老板和工厂的中高层管理买的多。

3、问：老师好，周末去看了西丽的京基御景峯，不知您是否了解，有啥比较好的建议没有，(自住+学位的需求)。

答：京基御景峯的商品房还在限售期内，目前在售的都是回迁房，并且小区的回迁房，公寓占绝大部分，租客比较多，人群比较杂，容积率接近8，密度比较大，楼下有商场有地铁，还比较方便。学校目前带南科大第二实验学校，中上水平。不过京基御景峯的位置有点偏，虽然在南山，但是一站地铁就到北站了，北站目前的新盘才卖7万出头的价格，而且只有契税，京基御景峯的单价9万左右，还有不满五高额的增值税，综合成本比较高，并且旁边还有新盘汉园茗苑待入市，目前京基御景峯没什么优势。

4、问：大师兄，你好，对于房产方面的投资我很迷茫，之前买了一套房子但是没什么涨幅，现在想调整过来，请大师兄给点建议。我们夫妻都是深户，我们两个平均总月收入2.6万左右，有两个小孩一个14岁，一个5岁半，我们在蛇口老小区有一套房，目前价值大约600万左右，没有贷款。 08年在大亚湾以老公的名义买了一套房子，没有贷款，现在值120万。19年下半年又在中山马鞍岛入手了一套200万的房子，还欠100万贷款，目前我们手里大概有74万的现金，看了你之前的文章之后，我后悔投资中山那套房子了，我们现在想在深圳再买一套，请问怎么操作好？感谢回复！

答：你好，对于你的情况，我给你分析了几点。

1、没有独立思考，专门追热点，还专门踩坑。

2、大亚湾的扩容梦，地铁梦已经破碎，新房供应量又大，套牢了一批又一批深圳人，早点降价卖掉吧。

3、深中通道开通之时就是马鞍岛泡沫破灭的时候，沙井海洋新城的新房才4万多，马鞍岛也敢卖3万，不知道怎么想的。趁开通之前出手吧，少亏一点是一点。

4、蛇口的老房子楼梯房只有搏拆迁，学区价值已经不剩多少了，毕竟育才已经不是顶级学区了，再加上现在大学区，名校集团化。如果想改善居住环境＋保值增值，可以置换到蛇口品质好点的小区，比如雍景湾，或者后海南的海月华庭，海境界等同样带育才学区，两个小孩不需要换学校。

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